，现有设计技术标准一般适用于新建、改建、扩建工程，既有建筑改造受各种历史客观条件限制，如严格按照新建建设工程的设计标准推进，难以适应城市更新的新形势、新要求。

  北京市城市更新行动的核心依据是《北京市城市更新条例》，该地方性法规实施日期为2023年3月1日。现阶段我市既有建筑更新改造中遇到的消防设计难点，除规范外主要是根据为《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》 （2023年版） （以下简称《指南》）。

  《北京市城市更新条例》要求，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板；落实既有建筑所有权人安全主体责任，消除各类安全风险隐患；严控大规模拆除、增建；在绿色发展方面，开展既有建筑节能绿色改造，提升建筑能效水平；推广先进建筑技术、材料以及设备，推动数字技术创新与集成应用，推进智慧城市建设；在无障碍环境建设方面，推进适老化宜居环境和儿童友好型城市建设等。

  组织实施时首先应确定实施主体，实施主体编制更新项目实施方案并征求相关权利人或居民意见。方案中应明确更新范围、内容、方式和建筑规模、使用功能、设计的具体方案等内容。

  更新项目实施方案重点审查下列内容：（1）是不是满足城市更新规划和导则相关要求；（2）是不是满足《北京市城市更新条例》第四条有关要求；（3）现状评估、房屋建筑性能评估等工作情况；（4）建筑规模、整体的结构、用途调整等情况是不是满足相关规划；（5）更新改造空间利用以及运营、产权办理、消防专业方面技术评价情况。

  根据《北京市城市更新条例》第四十八条：我市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容。目前市规划自然资源部门已有具体规则，明确用途转换和兼容使用的正负面清单、比例管控等政策要求和技术标准。存量建筑在符合规划和管控要求的前提下，经依法批准后能转换用途。存量建筑用途转换经批准后依法办理规划建设手续。符合正面清单和比例管控要求的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理；符合正面清单，但是超过比例管控要求的，应当依法办理土地用途变更手续。

  根据《北京市城市更新条例》第四十五条：更新改造项目应首先考虑满足现行消防设计法律和法规和技术标准要求。确实无法执行现行消防技术标准的，可按照尊重历史、因地制宜的原则，在确保不低于原建造标准的前提下，依据《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023年版）》 （京规自发〔2023〕96号）和本市相关区域标准进行审核。对于采用《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》（2023年版）没有办法解决的其它消防技术问题，实施主体可提出设计解决方案，由规自委组织并且开展特殊消防设计专家论证。

  根据上文论述能够准确的看出，城市更新项目在消除各类安全风险隐患、开展既有建筑节能绿色改造、推动技术创新与集成应用、推进智慧城市建设和无障碍环境建设方面，与新建项目的基本设计理念完全一致，但城市更新项目因其特殊性，电气设计流程与新建项目略有不同，城市更新项目的电气设计流程如图1所示。

  电气消防专项设计是既有建筑改造工作的重点，部分项目受制于客观条件，无法全部满足现行技术标准，则应遵循图2的思路开展工作。

  老旧小区综合整治类项目的设计按照，除规范外，主要是2023版《指南》、京建发〔2021〕274号文《北京市老旧小区综合整治标准与技术导则》 以及《北京市老旧小区综合整治文件汇编》。老旧小区综合改造内容可分为基础类、完善类、提升类。基础类改造内容应坚持应改尽改；完善类改造内容在坚持尊重居民意愿基础上能改则改；提升类改造内容，根据真实的情况宜改则改。

  老旧小区综合整治内容采用菜单式，电气方案设计应符合老旧小区综合整治菜单的规定，并应根据小区“真实的情况”和“居民意愿”明确综合改造的基础类、完善类、提升类的详细的细节内容，笔者根据文件内容，整理出老旧小区综合整治电气专业涉及的相关联的内容，如表1所示。

  实践中，电气设计在综合整治项目的风险点在于，电气设计师介入项目较晚，批复（实施）方案虽责任建筑师全程参与，但往往存在对电气各系统配置考虑不周的情况。目前从图纸报审的要求来看，报审图纸具体设计内容应与政府批复文件一致，如前期方案存在系统漏项，施工图阶段没有相关经费很难做调整。笔者根据综合整治菜单的内容，整理出了相关风险控制点供读者参考。

  第5.1.13条：老旧小区多为2000年以前建成的项目，高层住宅现场踏勘、落实居民需求时应注意查阅相关规范资料，如《高层民用建筑规划设计防火规范》GB 50045-95、《高层民用建筑规划设计防火规范》GBJ45-82等，上述规范均对应急照明（火灾事故照明）设置位置有明确要求，尤其应落实楼梯间、走廊等位置拆换更新的灯具，是否兼用应急照明。如兼用，新增或要换掉的应急灯具应按现行规范或《指南》2023版进行设计，采用A型灯具。

  第5.1.14条：本条是基础类改造的内容，原则是应改尽改，很多设计师未对该系统做全面评估，导致系统缺项。

  第5.8.4条：消防设施改造不应降低现状消防水平。部分项目对此部分内容评估不充分，消防设计的思路应为优先符合现行标准，且不低于原标准，如原标准过低或无从查起，则应开展专项评估，考虑安全提升。

  值得注意的是，老旧小区中的一类高层住宅属于建设部第51号令中提及的“特殊工程”，特殊工程实行消防审查制度，未经审查或审查不合格的项目，不得施工，设计不能用“消防联动控制系统不在设计改造范围内”缩小本应包含的设计范围。

  特殊工程中，如属于以下三种情况，则涉及性能化方法和特殊消防设计，应根据住房和城乡建设部《建设工程消防设计审查验收工作细则》的要求，按程序规定开展专家评审：（1）国家工程建设消防技术标准未做规定的情况；（2）消防设计文件采用新技术、新工艺、新材料等内容不符合国家工程建设消防技术标准规定的情况；（3）因保护利用历史建筑、历史背景和文化街区需要，确不足以满足国家工程建设消防技术规定要求的情况。

  第5.9.4条：改造中涉及出入口控制系统时，应最大限度地考虑消防联动的要求，如遇高层住宅项目原设计未设置火灾自动报警系统的情况，根据《指南》2023版第1.0.4条，《指南》未涉及的消防设计内容，应符合现行消防技术标准和相关法律和法规的规定。

  老旧小区加装电梯类项目的设计按照，除规范外，主要是2023版《指南》和京建发〔2020〕184号《北京市既有多层建筑加装电梯工程技术导则（试行）》。加装电梯项目，依据上述技术导则进行设计，技术风险整体可控，电气设计要点如表2所示，图纸易错点如下。

  根据《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》5.1.2条要求，非消防配电回路应设置电气火灾监控系统。

  城市更新的意义在于利用既有建筑，在其全生命周期内为原建筑注入新机能，满足时代需求。电气设计可分以下几个阶段开展工作：

  二是逐一分析，挑选并收集城市更新项目案例进行研究，对项目的审批流程及突破点进行比较；

  三是重点剖析，细化更新项目改造的标准，积极推动项目落地，总结典型问题与应对措施，为后续项目提供借鉴意义。

  必须强调的是，进行全链条的技术思考，是为了主动解决而不是规避技术瓶颈和实施难点。现阶段，城市更新项目虽存在一些问题，但设计师应充分理解政策初衷，将技术工作落到实处。